武陵区政协委员、常德市兴业房地产经纪有限公司总经理熊云银反映:近年来,随着全球经济不景气,房地产行业也进入低迷状态,存量房交易大幅下降。以市城区为例,2023年,市城区二手房交易量仅为2018年成交量的1/3,房产行业从业人员持续减少;市中心城区新房、二手房交易市场量价齐跌,新房均价从7000元左右降至4500元左右,降幅达四成;二手房均价从6500元左右降至4300元左右,降幅超四成到四点五成,部分老旧小区房价更是降幅超五成。通过走访调研,导致存量房交易量大幅下降的原因主要有以下几点:

1.交易税额较高。二手房主要税种为:增值税5.3%、个人所得税1%、契税1%—4%以及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。其中,买方负责支付契税,其他税费由卖方负责支付。现阶段,房产满两年免征增值税;满五年,以家庭为单位唯一住房免个人所得税;如产权证未满两年,二手房交易增值税按满额征收。以常德保利中央公园小区为例,一套140平米住宅,未满两年增值税5.3%,需缴纳税费5万元左右,另加个人所得税和契税,总税额为8万元左右,交易成本较高。

2.交易过户牵扯因素多。在二手房交易过程中,过户是一个复杂的过程。若买家按揭贷款买房,那么等两年过户是一个不成熟的问题,卖方想收全款,买方想早点入住,双方期待值不在“同一条线”。若当下过户交易,除了亏房价、贷款利息、契税,还要亏交易税款。亏损大,交易可能终止,税务部门就征收不到这笔交易税款。若约定好满两年过户,节省了增值税,那么税务部门依然收不到这笔税款,并导致相应的个人所得税和契税推迟了两年才兑现。相较之下,二手车交易过户程序简易很多,过户费用低,价值百万元车辆的过户费用仅为几百元。

3.行业和老百姓信心不足。在经济下滑大环境下,经济形势和就业形势均不尽如人意,市民收入下跌,城市人口流动性越来越大,居家置业人数呈下降趋势。二手房交易中的高税额、复杂因素以及断崖式下跌的房屋价格,导致在交易过程中亏房价、亏税钱、亏利息,极大地打击甚至是摧毁了房产行业和老百姓的信心,不利于房产行业稳定和复苏,也对国家税收带来较大影响。调查发现,目前江北城区二手房挂牌量超过2万套,成交价格低于购买价格的30%,有的达到40%,远低于法院拍卖房价。

为此,建议:

1.进一步健全利好政策。政策要随市场环境改变而进行完善和健全。市场经济虽然低迷,但房产是国民经济的支柱产业,在当前经济形势下,更应在房产交易方面给予优惠政策,提振行业和老百姓信心,让房产交易变得活跃。2023年7月,国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,其中第四点“支持经济社会统筹发展税收优惠政策”中就明确指出“支持消费,提振信心,税费优惠”,提出关于个人销售或购买住房的19条优惠政策。国家释放的信号,充分说明在房地产交易过程中可给予相应的减免政策,市委市政府也应根据实际情况出台相应的地方性政策。

2.全面推动减免措施落实。鉴于当前形势下,房屋已经不具备增值价值,建议对个人销售住房免征增值税。对于只有两套房的家庭,基本上一套是刚需,二套是改善,建议对此类群体免征个人所得税。对于名下三套房以上的家庭,可以按1%税率进行征收。家庭购买一套或二套房的,可以减半收取契税。家庭购买三套以上的,可以多征收契税。同时,结合常德经济社会发展现状,建议个人销售住房免征地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税。

3.积极引导树立正确理念。房地产业在经济中的重要地位,展现了对于良好经济社会形势和积极态度的渴望。在市民消费者层面,应以理性的态度对待房地产市场,同时加强风险控制,保持稳健的消费和投资观念。党委、政府及相关职能部门加强政策宣传引导,促进房地产市场的稳定发展。

4.鼓励多元化交易方式。一是推广租赁市场,鼓励发展租赁市场,为购房者提供更多的选择,同时也有助于消化存量房。二是支持房屋互换,鼓励房屋互换等多元化的交易方式,满足不同购房者的需求。

5.加强存量房市场监管。一方面要严格市场准入,加强对存量房市场的监管,严格市场准入条件,防止不法分子利用存量房市场进行非法活动。另一方面要规范中介行为,加强对中介机构的管理,规范其经营行为,防止中介机构利用信息不对称损害购房者和出售人利益。

6.优化存量房交易流程。一是简化交易手续,通过简化交易流程、减少不必要的环节和费用,降低购房者的交易成本和时间成本。二是推广电子合同,鼓励使用电子合同,提高交易效率。